当沈阳中介门店比药房还多的时候

2020-09-07      来源:沈阳房哥   浏览次数:277

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一、楔子

网络上流行一句话:巴西1000米一个足球场、美国500米一个健身房、中国100米一个药房。这句话显然犯了民族主义的大忌,在很多人眼里是一句充满恶意的话。



但是我们不能否认的是,中国遍地是药房。有亲戚就曾和我讨论过,要不要开一家药房的问题。在他看来,遍地是药房证明开药房很赚钱。我们今天不去探究药房遍地的深层次原因,也不去探讨开药房究竟赚不赚钱。


我只想说,在沈阳,有个行业的门店数量甚至不比药房数量少。


这个行业就是房产中介。


全国究竟有多少名房产经纪人,我们无从统计。官方没有数据,行业流动性很大,大小机构遍地,没有管理部门。最近,听说铁肺女王李佳薇都跑去干房产中介了,统计从业人数的难度可想而知。


而且,房产中介越来越微商化了。


不少代理公司被链家贝壳把市场抢走,马上要没饭吃了,开始想方设法换道超车。中原地产最近就在研究联合各大微商机构线上卖房,不知道会成效如何。


如果每个微商都开始卖房子,全民经纪人模式兴起,贝壳也会后背发凉。但到那时候,房产经纪人从业人数也许会以亿计数。



二,沈阳房产门店发展史


统计不了全国的,我只能统计沈阳的。




沈阳的药房和房产中介门店数量,我们依然无法找到官方数据。大众点评登记在册的,沈阳有5800家药房、8060家房产中介。


这个数据还是有一定的准确性的,毕竟没有人不愿意宣传自己的生意,登记又不要钱。


据不完全统计,贝壳链家门店数量120余家、芒果不动产门店数量300+、芒果旗下517品牌六月份开店数量突破100+,而贝壳链家旗下的德祐、优铭家、铭家等加盟品牌正在迅速扩张。至于楼下非连锁的小中介更是不计其数。


究竟是什么原因导致沈阳的中介门店数量比我们印象中的一百米一家的药房数量还要多呢?


贝壳通过强大的品牌和模式,不断扩张。刚刚踏上美股的贝壳,在资本市场势头迅猛。上市仅一周,贝壳总市值达472.08亿美元(3265.8亿元人民币),超过地产龙头股万科A。旗下优铭家、德祐等加盟品牌更是在沈阳疯狂开店。





而沈阳本土品牌芒果不动产眼看优铭家、德祐疯狂抢占市场,只好被迫应战,旗下新兴品牌517,只用了半年时间就于2020年6月10日在沈阳开了100家门店。短短时间开店上百家。沈阳这波房产中介数量暴增赶上了资本扩张的时间节点。



为什么资本要如此扩张呢?贝壳作为房产渠道,在房地产领域的话语权越来越重。他们官网显示,沈阳的贝壳渠道经纪人数量超过万人,达到了10425人。当然,这包括了优铭家、德祐等加盟品牌,也包括自由经纪人。


要知道,一万人掌握的房源,都是共享的,贝壳控制了沈阳很多优质的二手房和新房资源。


试想,一个区域如果只有两个楼盘要卖,而又都销量不畅需要渠道辅助。当你们都找来贝壳推盘,贝壳如果说:我们要求独家合作,非贝壳渠道不允许来卖你家楼盘。如果你是开发商,你会同意吗?同意的话,你未来的销量就指望这一万经纪人了;不同意的话,贝壳有可能会封杀你,转头和你家旁边的楼盘合作。


随着贝壳的上市和扩张,他们话语权越来越重。当他们足以要挟开发商的时候,就不是独家合作那么简单了。他们会要求开发商提高佣金。羊毛出在羊身上,最后提高的佣金都会转嫁到购房者的头上。


垄断不会带来实惠,滴滴打车不会、美团大众点评不会、贝壳也不会。垄断只会提高购房者的购房成本,然后美其名曰这样市场才规范。


不久前,五家中介企业联手声明抵制“全民经纪人”营销模式。


这份《关于地产经纪行业坚决抵制“全民经纪人”营销模式的联合声明》,是6月16日由中原地产、链家地产、Q房网、乐有家、美联物业五大中介机构联合署名发布。


“全民经纪人”营销模式是指,地产开发商/发展商/渠道商不论职业资质,发动一切个人充当其“房产经纪人”,为其提供客户信息,并在成交后付予个人一定报酬的营销模式。


声明表示,全民营销模式导致行业内各种违法违规以及走私单现象泛滥,无法根本保证广大消费者的合法权益,也严重妨碍了房地产经纪业务市场的正常经营秩序,破坏了行业市场的良好“生态环境”。


另一方面,沈阳最近几年房地产市场火热,也是催生出众多房产中介的关键因素。


我们先举一个例子:



8月20日,韩国国土交通部发布数据显示,今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套,较去年同期近乎翻倍。


今年二季度,韩国釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直辖市的小型公寓也交易火热,较去年同期增长约40%。


我们发现,市场上行预期和购房者的信心是楼市火爆、交易量攀升的重要动因。沈阳虽然不如首尔的上行预期高,但投资购房兴起,交易量攀升是不争的事实。


交易量攀升、房价上涨、流动性增大,自然需要更多的中介去服务购房者。原本沈阳一年买卖一万套、现在是两万套、三万套,市场规模扩大,有钱赚自然就有人加入。



三、经典案例




沈阳比较典型的例子----中海康城。


在我的印象中,中海康城小区周围的中介门店数量是全沈阳之最。如果你了解到哪个楼盘中介数量比中海康城多,请评论告诉房哥,谢谢。


我粗略统计了一下,康城周围有10家药房,而中介门店数量高达31家。中介店数量居然是药房数量的3.1倍。还在考虑开药房吗?不如考虑开一家中介店。


为什么是中海康城?我们来简单分析一下:


1、新市府跨越式发展 


新市府是沈阳跨越式发展的典型板块,甚至称为跳跃式发展也不为过。遥想2016年前后,新市府在售楼盘还是6000元左右。绿城玉兰花园最低价5000+、华茂央府最低价4000+、月星国际城洋房最低价6000+、中海康城最低价5000+。


然而,2017年拿地2018年开盘的中海天誉项目,直接定价17000,那时的新市府二手房价格也只有8000-10000。本文不分析为什么新市府房价会跨越式发展,但是这种跨越式发展确实给二手房带来了难得的契机


试想,新房卖17000,二手房卖8000,二手房销路会很差吗?所以,以中海康城、绿城全运村为代表的新市府优质二手房被哄抢,楼盘周围也催生出大量的房产中介;


2、新市府的拔苗助长


新市府的跨越式发展,确实有点拔苗助长了。在万达广场落地之前,新市府可能连买菜都费劲。中海康城、首创光合城、月星国际城作为新市府衔接二十一世纪大厦的最近楼盘,人口率先爆量。人口多了,门店也兴旺了。


然而月星门市不多,中海康城和首创光合城之间的一条街显得尤为重要。大量的门店开业,不仅是服务中海康城和首创业主,甚至是服务整个新市府。星河湾没有门市、华茂央府没有门市、保利紫荆公馆门市不成规模、积水听月轩没有门市、绿城全运村人口密度低、旭辉御府相对较远。


我们发现,新市府太缺少门店了。也许是新市府建设之初规划了大量商业(华茂商业、月星商业、铜锣湾商业、同方商业、绿城商业等等等等),但理想和现实的差距就是,房子费劲巴力卖完了,商业规划落地困难。


中海康城的中介门店之所以很多,还有个重要原因就是他是服务新市府,而不是服务单个楼盘。


四、最后


任何行业,都有周期性。


资本一窝蜂做新能源电动车,最终也就能剩下三两家,中介行业也是。贝壳作为行业模式重新定义者,给本地中介市场,甚至是开发商带来了巨大冲击。芒果不动产这种老牌门店,是否能适应新形势还不得而知。


而未来,也许中介行业只剩下链家贝壳和链家的加盟商以及芒果不动产这种有实力的老牌中介。而一些夫妻店、小品牌店也许会在残酷的市场竞争中走向灭亡。贝壳链家会逐步掌握市场上的大部分房源,没有房源的小中介就像没有没有米的巧妇,饭都做不成岂不要饿死。


但对于购房者而言,这并非是什么好事。市场可能更规范了、契约精神可能更重了,但是购房成本一定会付出更多。



大连是最好的例子。由于大连本土没有像沈阳芒果不动产这种话语权很大的品牌中介,中介费收取达到了“肆无忌惮”的程度。卖房收取1%,买房收取2.5%。


而沈阳不少中介卖0买1而已。要知道,大连好一点的房子得三百万,买一套房中介费就是小10万。沈阳链家贝壳如此扩张,中介行业未来将面临洗牌,靠谱不动产已经出局,芒果前途未卜。


假设,未来沈阳链家贝壳一家独大,提高佣金是早晚的事。购房者和房产从业者们,你们准备好了吗?面对疾风吧!!!

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